Dentistes : financer le local professionnel

Pour un chirurgien-dentiste, l’acquisition des murs nécessaires à l’activité libérale évite les aléas du bail professionnel et confère une plus grande sécurité. Cet achat constitue toujours une opération avantageuse sur le plan professionnel et patrimonial, quelles que soient les modalités retenues.
Acheter au nom du cabinet ou du praticien
L’acquisition des murs peut être effectuée par le cabinet lui-même (les murs sont alors inscrits à l’actif professionnel) ou par le chirurgien-dentiste à titre privé (ils sont alors affectés à son patrimoine privé).
Dans le premier cas, les murs étant inscrits à l’actif, la valeur totale du cabinet s’en trouve augmentée, ce qui donne une meilleure image aux banques en cas d’emprunt ultérieur.
Lorsque l’acquisition est faite par le chirurgien-dentiste dans le but de louer les murs au cabinet, il s’agit d’une opération patrimoniale qui permet avant tout de capitaliser un actif et de se constituer un patrimoine immobilier, qui pourra être utile au moment de la retraite.
Détenir des murs professionnels peut également faciliter la succession du professionnel de santé et le partage de ses actifs professionnels.
Acheter en direct ou avec une SCI
Lorsque le chirurgien-dentiste acquiert les locaux à titre privé, il peut aussi créer une structure dédiée ayant pour objet la détention et la location des locaux au cabinet : le plus souvent une Société Civile Immobilière (SCI) constituée avec d’autres praticiens ou les membres de la famille.
L’écran juridique de la SCI permet de dissocier le patrimoine immobilier des autres biens de l’actif professionnel. Pour le professionnel de santé, c’est également un moyen de s’assurer des revenus grâce à la location des locaux et de préparer la succession dans de meilleures conditions : les parts de la SCI attribuées au conjoint ou aux enfants leur appartiennent en propre, et elles n’auront pas à être intégrées à la succession, ce qui diminuera le montant des droits à payer.
À noter : on peut mettre en SCI des locaux dont on est déjà propriétaire, ou acquérir des locaux postérieurement à la constitution de la SCI.
Les conséquences fiscales de l’achat
En cas d’acquisition de locaux affectés à l’actif professionnel, le chirurgien-dentiste peut déduire fiscalement les frais d’acquisition, les amortissements et les intérêts d’emprunt, les frais d’assurance, les dépenses de réparation et d’entretien, notamment.
En cas d’acquisition de locaux affectés au patrimoine personnel, la location des murs au cabinet permet de percevoir des loyers. Ces revenus sont imposables en revenus fonciers pour le praticien, mais les loyers versés sont déductibles du bénéfice imposable du cabinet.
À noter : si les locaux sont à usage professionnel et d’habitation, seule la partie affectée à l’exercice peut donner lieu à déduction des amortissements.
Financer l’acquisition
Quelles qu’en soient les modalités, l’acquisition des locaux professionnels du chirurgien-dentiste peut être réalisée grâce à un crédit immobilier qui peut financer la totalité de l’opération.
De nombreuses options sont également possibles : crédit à taux fixe, à taux variable, à taux fixe à échéances modulables, notamment. Par exemple, lorsque le prêt est à taux fixe, ce taux ne peut pas être modifié par la suite. Le professionnel de santé est donc à l’abri d’une hausse des taux d’intérêt, mais, inversement, il ne peut pas bénéficier d’une baisse.
Dans tous les cas, le chirurgien-dentiste peut déterminer librement ses mensualités en fonction de la durée de son prêt, ce qui fait du crédit immobilier un financement à la carte.

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